Thị trường BĐS Long Khánh: Bước ngoặc về kinh tế khi thành lập khu công nghiệp dẫn đến "Sốt" đất nông nghiệp

Long Khánh lên thành phố vào ngày 2/6 2019, đánh dấu một sự nỗ lực phát triển không ngừng trên nhiều yếu tố: kinh tế, xã hội, văn hóa, giáo dục, con người. Trong đó, việc hình thành Khu Công Nghiệp theo nghị định 82/2018 đã thu hút được nguồn cung lao động dồi dào. Ngoài ra, các cơ sở hạ tầng là điểm nhấn đưa thành phố Long Khánh thành tâm điểm phát triển kinh tế từ 2020 đến 2030.

Giao thương, thổ nhưỡng, khí hậu dẫn tới sự chuyển dịch kinh tế

Yếu tố tự nhiên ở TP Long Khánh hài hòa, lý tưởng được bộc lộ qua các đặc điểm:thổ nhưỡng tốt, khí hậu thuận lợi dẫn tới sự phát triển về nông nghiệp với các vựa trái cây nổi tiếng cả nước như: Vườn trái cây Mai Tài Tân Phong ở Xuân Tân Long Khánh, trang trại Vĩnh Trang ở Hàn Gòn, Long Khánh, vựa trái cây ở Bàu Trâm... đưa Long Khánh trở thành một trong những vựa trái cây lớn nhất Đông Nam Bộ. Đồng thời, nông nghiệp phát triển dẫn tới một số ngành dịch vụ cũng đi kèm như Du lịch, với các địa danh nổi tiếng như: Thác Suối Tre, một Đà Lạt thu nhỏ được người Pháp xây dựng từ thế kỷ 20; Đại chủng viện Thánh Giuse Xuân Lộc, một trong 8 đại chủng viện lớn nhất và có phong cách kiến trúc châu Âu, chùa Ruộng (xã Bảo Vinh)… dẫn tới sự chuyển dịch về kinh tế khi ngành dịch vụ chiếm 44,7%; Nông – Lâm – Nghiệp 13,5% (số liệu từ dongnai.gov.vn).

Long Khánh lên thành phố, tạo một bước đệm kinh tế vững chãi cho Đông Nam Bộ

Bên cạnh đó, ngoài yếu tố tự nhiên hoàn hảo, khí hậu thổ nhưỡng tốt thì yếu tố về giao thông cũng giúp cho Long Khánh thêm những điểm nhấn đáng “đồng tiền bát gạo” dành cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Khi tọa lạc và liên kết bởi các tuyến đường huyết mạch Bắc Nam – đường cao tốc Long Thành – Dầu dây (đường bộ); Ga trung chuyển hàng hóa ở Long Khánh (đường sắt); Sân Bay Liên Khương Đà Lạt (đường hàng không) tạo nên thế vững chắc về giao thương và trở cửa ngõ về kinh tế cho cả nước.

Đồng thời, yếu tố về chính sách từ tỉnh, chính quyền tạo điều kiện cũng góp phần trọng yếu đến sự phát triển của TP Long Khánh nói riêng và tỉnh Đồng Nai nói chung như: xây dựng vành đai 1 có tuyến đường dài 4,2 km, điểm đầu giao với QL1 và điểm cuối giao với ngã ba Suối Tre, xã Suối Tre, đường rộng 45m, 4 làn xe cơ giới lưu thông, dải phân cách 19m…và nhiều chính sách về kinh tế, cơ chế mở cửa thị trường, khuyến khích đầu tư đưa TP Long Khánh phát triển trên con đường công nghiệp hóa – hiện đại hóa.

Tạo thành các cụm KCN trong vành đai kinh tế phức hợp

Trong các vấn đề về phát triển kinh tế thì 3 yếu tố khiến cho TP. Long Khánh “trở mình” mạnh mẽ: Thứ nhất,  thành phố mới được xác lập dựa trên cơ sở của 15 đơn vị hành chính. Thứ hai, diện tích tự nhiên lớn: 191,64m2  và tỉ lệ dân số hiện nay 171.276 người. Thứ ba, liên kết các hệ thống phường, xã như: Phường Xuân Lập, Xuân Tân, Bảo Vinh, Suối Tre, Bàu Sen thuộc TP Long Khánh và tỉnh Đồng Nai. Với vị trí tiếp giáp hùng mạnh và kiến tạo chặt chẽ bởi: Phía Đông giáp huyện Xuân Lộc; Tây giáp huyện Thống Nhất; Nam giáp huyện Cẩm Mỹ và Bắc giáp huyện Định Quán.

Những năm 80, TP Long khánh đã mang diện mạo của một “thành phố công nghiệp” tạo đà tăng trưởng kinh tế từ sản xuất, chế biến và xuất khẩu tạo điều kiện phát triển tiềm năng địa phương trong tiến trình xác nhập với cả nước. Theo Nghị định 82/2018 của Chính phủ quy định thẩm quyền quyết định thành lập KCN thuộc UBND tỉnh Đồng Nai là một bước ngoặc lớn khi hình thành 4 cụm công nghiệp thu hút được lao động từ cả nước tập trung về đây.

Một cửa ngõ trọng yếu về giao thương và kinh tế

Trong đó, KCN Suối Tre 1 và 2 có diện tích gần 150ha với tổng số lượng 18 dự án, trong đó, có 11 dự án đang hoạt động và 7 dự án đang triển khai để đưa vào hoạt động. Với tốc độ đạt tăng trưởng trên 20% vào giai đoạn 2011 – 2020, tạo động lực phát triển kinh tế, cơ cấu lao động và sự phát triển đô thị bền vững. Bên cạnh đó, các khu công nghiệp Long Khánh (300 ha); cụm công nghiệp Bàu Trâm (30 ha); cụm công nghiệp Xuân Tân (50 ha); cụm công nghiệp Bảo Vinh (50 ha) đã đóng một phần không nhỏ trong sự vận hành cơ cấu lao động của TP. Long Khánh…

Có thể  khẳng định, với tỉ lệ lấp đầy 97% của các KCN ở Long Khánh và đặc biệt là hai khu công nghiệp Suối Tre 1 và 2 đã đạt được 4 chỉ tiêu về kinh tế của tỉnh đưa ra: Thứ nhất Tốc độ về kinh tế tăng từ 12,7% lên 26,9% và 28,6% tăng trưởng ổn định, đều đặn. Thứ hai, cơ sở hạ tầng của các khu công nghiệp đã thu hút được nhà đầu tư ngoài tỉnh và cả nước ngoài. Thứ ba, phát triển song song nhiểu ngành nghề khác như: tiểu thủ công nghiệp, đổi mới công nghệ sản xuất nâng cao tính cạnh tranh về sản phẩm, thu hút thêm lao động. Cuối cùng, triển khai được nhiều trung tâm thương mại lớn như: Aeon (Nhật Bản), Auchan (Pháp), Vingroup, Saigon Co.op, Chợ Lớn, Lotte Mart, Điện máy xanh…tạo nên một sự cạnh tranh để phát triển kinh tế vùng.

Chiến lược kế hoạch 5 năm của sở Tài nguyên – Môi trường

Sở Tài nguyên – Môi trường Đồng Nai đã đưa ra những thông tin trong 5 năm tới (2020 – 2025) giá đất ở một số khu vực sẽ có “di biến động” theo hướng tăng giá so với thị trường như: xã Bình Lộc, Xuân Lập, Bàu sen, Suối tre… bởi các nguyên nhân sau: Thứ nhất, vào năm 2020 sẽ có nhiều công trình hạ tầng xây dựng và nâng cấp. Thứ hai, sự phát triển đồng bộ từ yếu tố nội vùng và Quỹ đất ở đây tương đối phong phú. Thứ ba, giá cả ở một số nơi còn “mềm” có thể cạnh tranh và phát triển lâu dài trong 2 đến 3 năm tới dành cho nhà đầu tư.

Luôn mở cửa thu hút vốn đầu tư trong nước và nước ngoài 

Theo đó, thị trường bất động sản ở Long Khánh sẽ có những chuyển biến tích cực khi có đầy đủ các yếu tố chủ quan và khách quan từ: Giao thông, khí hậu, thổ nhưỡng, KCN, các trung tâm siêu thị lớn… Có thể nói, đây sẽ một thị trường có những tiềm năng và ẩn chứa nhiều ẩn số tích cực trong thời gian tới.

Qua khảo sát của phóng viên cho thấy, những khu vực có giá đất nông nghiệp tăng cao nằm ở các địa phương như: Long Khánh, Xuân Lộc, Cẩm Mỹ, Long Thành, Thống Nhất... Nhiều người dân từ TP.Hồ Chí Minh, Bình Dương sang tìm mua để đầu cơ.

* Giá cao ngất ngưởng

Cách đây khoảng 3 năm, khu vực các xã Bảo Quang, Bình Lộc, Hàng Gòn (TP.Long Khánh) giá đất nông nghiệp được người dân chuyển nhượng chỉ từ 1-2 tỷ đồng/hécta, tùy vào vị trí gần đường lớn. Nhưng hiện nay giá đã lên đến 8-12 tỷ đồng/hécta. Đặc biệt tại những xã mới lên phường của TP.Long Khánh, giá đất nông nghiệp tăng rất cao. Tại huyện Xuân Lộc và những khu vực giáp TP.Long Khánh, giá đất nông nghiệp cũng lên cơn “sốt”.

Bà Trần Thị Bình, người dân xã Xuân Định (huyện Xuân Lộc) nói: “Đất rẫy của gia đình tôi nằm sâu bên trong mà cũng có người hỏi mua với giá hơn 5 tỷ đồng/hécta, cao gấp 6 lần so với dịp đầu năm 2016. Thấy giá đất tăng nhanh quá, gia đình tôi cũng không dám bán ra, vì bán rồi khó mua lại”. Ở những khu vực gần đường lớn, giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, lâu năm đều đã hình thành một mức giá mới, cao gấp nhiều lần so với giá cũ.

Ông Nguyễn Văn Linh, Phó chủ tịch UBND huyện Xuân Lộc cho hay: “Giá đất nông nghiệp ở những khu vực gần TP.Long Khánh được người dân mua, bán tăng gấp nhiều lần so với trước đây. Cụ thể, trước đây ở khu vực xã Suối Cát, đất nông nghiệp khoảng 1-1,2 tỷ đồng/hécta, song hiện lên đến 3,8-4 tỷ đồng/hécta”.

Đất nông nghiệp bị đẩy giá lên cao khiến chính quyền địa phương lo lắng do khi mời gọi đầu tư các dự án sẽ gặp khó khăn trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong nhiều trường hợp, vì giá đất quá cao nên doanh nghiệp sẽ rút lui, dự án không triển khai được, gây ảnh hưởng chung đến phát triển kinh tế, xã hội của địa phương. Thực tế trên đang xảy ra ở nhiều địa phương như: Long Thành, Nhơn Trạch..., việc thu hồi đất cho các dự án rất khó khăn vì người dân không chịu giao đất với lý do tiền bồi thường quá thấp so với giá thị trường.

Tìm hiểu tại nhiều nơi cho thấy, lượng người mua đất nông nghiệp không nhiều đến mức rầm rộ như mua đất nền các dự án, nhưng hiện đã hình thành mặt bằng giá mới và chưa có dấu hiệu sẽ giảm trở lại. Đơn cử như, đất khu vực xã Xuân Hưng (huyện Xuân Lộc) khá chai cằn, nhiều người dân phải trồng điều vì không có cây trồng nào thích hợp, hơn 3 năm trước giá bán trên 200 triệu đồng/hécta cũng khó tìm người mua, song hiện nay đã lên 600-700 triệu đồng/hécta.

* “Ăn theo” các dự án lớn

Nằm ở vị trí giáp huyện Long Thành nên khi dự án Cảng hàng không quốc tế Long Thành khởi động, kèm theo một số đường giao thông được xây dựng, mở rộng đã khiến đất nông nghiệp ỏ huyện Cẩm Mỹ leo thang đến “chóng mặt”.

Đất nông nghiệp khu vực gần đường lớn của xã Xuân Định (huyện Xuân Lộc) tăng gấp 6 lần so với năm 2016.

Ông Nguyễn Văn Hạnh, người dân ở xã Xuân Bảo (huyện Cẩm Mỹ) cho hay: “Những năm trước, đất rẫy trồng cây lâu năm có đường ô tô vào được đến nơi chỉ khoảng 1-1,2 tỷ đồng/hécta, vậy mà giờ có người mua với giá gần 10 tỷ đồng/hécta. Tôi bán khoảng 2 sào đất (2 ngàn m2) mà được 2 tỷ đồng cũng ngỡ ngàng, không nghĩ trong thời gian ngắn giá đất lại tăng cao như vậy”. Tại các huyện vùng xa như Tân Phú, Định Quán, không có những dự án trọng điểm của tỉnh nhưng giá đất nông nghiệp cũng bị “thổi” lên cao gấp 2-3 lần so với trước đây.

Theo một số lão nông ở các huyện thì giá đất nông nghiệp tăng cao như thế là do có nhiều người mua để đầu cơ. Bởi nông dân muốn mua đất làm nông nghiệp thì rất ít người đủ khả năng có số tiền lớn để mua.

Phó chủ tịch UBND huyện Cẩm Mỹ Huỳnh Tấn Thìn cho biết: “Những khu đất nông nghiệp có đường lớn đi qua hoặc có vị trí gần những dự án lớn sắp triển khai thì giá tăng 8-10 lần. Huyện đang lo lắng vì sắp tới đây, khi thực hiện các dự án, tiền bồi thường sẽ bị đẩy lên quá cao gây khó cho chủ đầu tư”.

Theo đánh giá của nhiều người hoạt động trong ngành bất động sản, giá đất có thể sẽ tăng theo chu kỳ, khi đến đỉnh điểm của “cơn sốt ảo”, giá sẽ duy trì trong một vài tháng và rồi giảm dần. Nhưng tại Đồng Nai, cơn “sốt” đất kéo dài gần 2 năm nay và chưa bước vào giai đoạn thoái trào.

Phó chủ tịch UBND tỉnh Nguyễn Quốc Hùng nhận xét: “Cơn sốt đất ở Đồng Nai kéo dài gây ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển của các địa phương trên địa bàn tỉnh. Giá đất quá cao sẽ khiến doanh nghiệp muốn đầu tư mới hoặc mở rộng dự án gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ”.

Tổng hợp Theo Hoàng Gia

Doanh Nghiệp Hội Nhập và Báo Đồng Nai.