Chênh lệch số liệu, chưa phải xu hướng thị trường

Theo dữ liệu quý II/2025 của Savills, giá bán sơ cấp trung bình tại TP.HCM (cũ) trong năm 2024 và quý I/2025 duy trì quanh mức 90 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại các khu vực vừa sáp nhập như Bình Dương hay Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ), giá trung bình chỉ khoảng 40 triệu đồng/m², phần lớn dự án nằm dưới mức này.

Chênh lệch lớn về giá giữa các khu vực khiến mặt bằng giá trung bình toàn Thành phố trên giấy tờ có xu hướng giảm. Tuy nhiên, đây chỉ là hiệu ứng số liệu, chưa phản ánh biến động thực tế tại từng dự án hay khu vực cụ thể. Thị trường hiện chưa ghi nhận sự điều chỉnh giá đáng kể sau sáp nhập.

Chi phí đất và nguồn cung – “lực cản” giảm giá

Một trong những yếu tố chính giữ giá nhà ở ở mức cao là chi phí đất, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu chi phí phát triển dự án. Khung giá đất hiện hành của Nhà nước chưa có tiền lệ điều chỉnh giảm. Sau sáp nhập, các bước rà soát khung giá đất vẫn đang trong quá trình nghiên cứu, chưa có thay đổi cụ thể. Khi chi phí đầu vào chưa thay đổi, giá bán và quy mô đầu tư khó có khả năng điều chỉnh xuống.

Ngoài ra, nguồn cung hạn chế tiếp tục là áp lực lớn. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn hộ trong giai đoạn 2021-2025, nhưng đến nay mới chỉ đạt 24% (khoảng 56.000 căn). Như vậy, thị trường còn thiếu gần 179.000 căn hộ so với kế hoạch.

Trong quý II/2025, nguồn cung mới tăng 38% so với cùng kỳ năm trước, nhưng vẫn chỉ đạt dưới 2.000 căn. Lũy kế 6 tháng, nguồn cung sơ cấp toàn Thành phố hơn 6.000 căn – con số được đánh giá thấp so với nhu cầu thực tế, đặc biệt tại các khu vực đông dân và hạ tầng đang phát triển.

Yếu tố vĩ mô và chính sách pháp lý

Việc xác lập mặt bằng giá mới cho TP.HCM mở rộng sẽ phụ thuộc nhiều vào tiến trình quy hoạch vùng, chính sách sử dụng đất và hiệu lực của các bộ luật vừa ban hành như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở.

Đáng chú ý, trong giai đoạn 2023-2024, 64 tỉnh thành đã công bố chiến lược phát triển đến năm 2030. Sau khi sáp nhập, số lượng tỉnh thành giảm một nửa, khiến hệ thống quy hoạch cần được rà soát, điều chỉnh lại để phù hợp với giai đoạn mới. Việc phân bổ tỷ lệ đất ở, đất công nghiệp và đất nông nghiệp có thể tác động trực tiếp đến khung giá đất và chiến lược phát triển dự án tại Thành phố.

Song song đó, việc cải thiện thủ tục hành chính, rút ngắn quy trình cấp phép dự án được xem là chìa khóa để thúc đẩy nguồn cung, từ đó ổn định giá bán trong trung hạn.

Triển vọng: Giá khó giảm, thậm chí tiếp tục tăng

Trong bối cảnh cung không đủ cầu, chi phí đầu vào chưa thay đổi và nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, thị trường bất động sản TP.HCM sau sáp nhập nhiều khả năng sẽ không giảm giá như kỳ vọng của một số nhà đầu tư, mà thậm chí còn tiếp tục xu hướng tăng trưởng.

Dù việc mở rộng địa giới hành chính mở ra dư địa phát triển mới trong trung và dài hạn, nhưng ở ngắn hạn, giá bán tại từng dự án vẫn vận hành theo các quy luật cung – cầu, cùng với ảnh hưởng của lãi suất, tín dụng và pháp lý.