Bất động sản 2026 và bước ngoặt của dòng tiền đầu tư

Theo định hướng điều hành vừa được công bố, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 ở mức khoảng 15%. Tuy nhiên, con số này không đồng nghĩa với việc vốn sẽ chảy đều vào mọi lĩnh vực. Thông điệp từ nhà điều hành là rõ ràng: ưu tiên tín dụng cho sản xuất – kinh doanh và các động lực tăng trưởng thực, đồng thời kiểm soát chặt dòng vốn vào những lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó bất động sản tiếp tục nằm trong “tầm ngắm”.

Thực tế cho thấy, bất động sản chưa bao giờ là lĩnh vực được ưu tiên cấp vốn trong hệ thống ngân hàng, ngoại trừ một số phân khúc đặc thù như nhà ở xã hội hay bất động sản khu công nghiệp. Do đó, khi mặt bằng lãi suất có dấu hiệu nhích lên trở lại sau giai đoạn nới lỏng, doanh nghiệp địa ốc là nhóm đầu tiên chịu áp lực chi phí vốn.

Nhìn lại năm 2025, thị trường ghi nhận sự phục hồi đáng kể nhưng cũng bộc lộ nhiều rủi ro về cấu trúc tài chính. Theo số liệu thống kê, ngành xây dựng tăng trưởng khoảng 9,62%, trong khi lĩnh vực kinh doanh bất động sản tăng 4,63% – mức cao nhất trong vòng 6 năm. Đáng chú ý, có khoảng 2.700 doanh nghiệp bất động sản mới được thành lập, tăng khoảng 27% so với năm trước.

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh phục hồi đó là sự lệch pha đáng lo ngại giữa huy động và cho vay. Tín dụng bất động sản trong năm 2025 tăng tới khoảng 22%, cao hơn mức tăng tín dụng bình quân toàn hệ thống (khoảng 18,5%), trong khi huy động vốn của các ngân hàng chỉ tăng xấp xỉ 14,5%.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 24% tổng dư nợ của nền kinh tế. Tỷ trọng lớn này khiến bất động sản trở thành lĩnh vực nhạy cảm, buộc cơ quan quản lý phải theo dõi chặt chẽ để tránh rủi ro lan sang hệ thống tài chính.

Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và tín dụng bị kiểm soát, các chuyên gia cho rằng doanh nghiệp bất động sản muốn trụ vững cần nhanh chóng tái cấu trúc theo ba hướng then chốt.

Thứ nhất, chấm dứt đầu tư dàn trải. Tư duy “ôm” hàng chục dự án cùng lúc bằng đòn bẩy tài chính cao từng phát huy hiệu quả trong giai đoạn tiền rẻ, nhưng nay lại trở thành “tử huyệt” khi thanh khoản suy giảm. Doanh nghiệp buộc phải tập trung nguồn lực vào các dự án pháp lý sạch, có thể triển khai và bán hàng ngay, thay vì phân tán vốn trên nhiều mặt trận.

Thứ hai, tái cấu trúc sản phẩm. Thị trường hiện không thiếu các dự án cao cấp, nhưng lại thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Việc chuyển hướng sang phân khúc trung cấp, bình dân không chỉ giúp cải thiện thanh khoản, mà còn tạo điều kiện tiếp cận các nguồn vốn ưu đãi – phân khúc đang được Nhà nước khuyến khích phát triển trong giai đoạn tới.

Thứ ba, nâng cao năng lực quản trị rủi ro tài chính. Doanh nghiệp cần xây dựng các kịch bản ứng phó với biến động lãi suất, chủ động dự phòng dòng tiền và đa dạng hóa nguồn vốn, tránh rơi vào thế bị động khi thị trường đảo chiều.

Ở góc độ thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định việc điều chỉnh lãi suất là quy luật tất yếu khi thị trường xuất hiện dấu hiệu đầu cơ lợi dụng dòng vốn rẻ.

Theo ông Đính, lãi suất tăng sẽ đóng vai trò như một “bộ lọc” tự nhiên, khiến các hoạt động đầu tư lướt sóng giảm nhiệt, nhường chỗ cho nhu cầu ở thực. Song song đó, các công cụ điều tiết như chính sách thuế và tín dụng phân loại đối tượng dự kiến sẽ được áp dụng mạnh mẽ hơn trong năm 2026, nhằm đưa thị trường về trạng thái phát triển lành mạnh và bền vững.

Điển hình như tại khu vực Đông Bắc, thị trường đất nền đang ghi nhận sự quan tâm trở lại một cách chắt lọc hơn. Động lực chính đến từ việc Đô thị khoa học công nghệ Bắc TP. Hồ Chí Minh chính thức khởi động. Đây là cú hích về hạ tầng sản xuất và nghiên cứu, hứa hẹn thu hút lượng lớn chuyên gia, kỹ sư và lực lượng lao động kỹ thuật cao trong tương lai gần.

Khác với những cơn sốt đất "ăn theo" quy hoạch treo trước đây, sự chuyển động tại khu vực Đông Bắc lần này gắn liền với tiến độ thi công thực tế của các trục giao thông liên kết vùng và sự hình thành của các khu công nghiệp công nghệ cao.